Kurze Antwort
Zuletzt aktualisiert: 2. Juni 2026. Die Beispiele sind Rechnerannahmen für private Wohnimmobilien, keine Anlage- oder Steuerberatung.
In Deutschland lohnt sich Kaufen im Modell eher, wenn du lange genug hältst, die Miete für ein vergleichbares Objekt hoch ist, Kaufnebenkosten kontrollierbar bleiben und das gebundene Eigenkapital nicht anders deutlich besser arbeiten würde.
Der Break-even ist kein fixer Zeitpunkt
Der Break-even ist der erste Zeitpunkt, an dem das Kauf-Szenario finanziell vor Mieten plus Anlegen liegt. Er kann bei einer günstigen Bestandsmiete gar nicht erreicht werden, während er bei hoher Marktmiete deutlich früher eintreten kann.
Die wichtigsten Treiber
| Faktor | Wirkung auf den Break-even |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Je höher Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch ausfallen, desto länger dauert der Break-even. |
| Haltedauer | Kurze Haltedauer ist für Käufer schwierig, weil Transaktionskosten wenig Zeit haben, sich zu amortisieren. |
| Nettokaltmiete | Eine günstige Bestandsmiete verschiebt den Vergleich oft stark Richtung Mieten. |
| Zins und Tilgung | Höhere Zinsen erhöhen die laufende Belastung und reduzieren den Vorteil früher Tilgung. |
| Opportunitätskosten | Eigenkapital in der Immobilie kann nicht parallel investiert werden; diese entgangene Rendite zählt mit. |
| Instandhaltung | Rücklagen und Sonderumlagen treffen nur das Kauf-Szenario und werden oft unterschätzt. |
Entscheidung besser verstehen
Der Break-even hängt an mehreren Annahmen, die einzeln geprüft werden sollten: Formel, Opportunitätskosten und der Unterschied zwischen Kreditrate und Miete.
Beispielrechnungen für Deutschland
Die Beispiele nutzen eine Berliner Wohnung mit 520.000 € Kaufpreis,1.450 € Nettokaltmiete, 260 € Betriebskosten,150.000 € Eigenkapital, 3,8 % Kreditzins und regionalen Kaufnebenkosten.
20 Jahre halten
Standardannahme: Berlin, 520.000 Euro Kaufpreis, 1.450 Euro Nettokaltmiete.
Kaufen
118.213 € vorne
- Break-even
- Jahr 14
- Kaufnebenkosten
- 60.164 €
- Monatliche Rate
- 1.724 €
10 Jahre halten
Gleiche Wohnung, aber deutlich kürzere Haltedauer.
Mieten
42.731 € vorne
- Break-even
- kein Break-even
- Kaufnebenkosten
- 60.164 €
- Monatliche Rate
- 1.724 €
30 Jahre halten
Längere Haltedauer, dadurch mehr Zeit für Tilgung und Wertentwicklung.
Kaufen
478.651 € vorne
- Break-even
- Jahr 14
- Kaufnebenkosten
- 60.164 €
- Monatliche Rate
- 1.724 €
Günstige Bestandsmiete
Niedrigere Nettokaltmiete stärkt das Miet-Szenario deutlich.
Mieten
231.183 € vorne
- Break-even
- kein Break-even
- Kaufnebenkosten
- 60.164 €
- Monatliche Rate
- 1.724 €
Warum Kreditrate gegen Miete nicht reicht
Eine Kreditrate enthält Tilgung, aber nicht automatisch Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verkaufskosten und Opportunitätskosten. Gleichzeitig ist Miete nicht nur verlorenes Geld, wenn die Differenz aus Miete und Eigentümerkosten investiert wird.
Darum vergleicht der Rechner das Nettovermögen nach einer Haltedauer: Mieten plus angelegtes Kapital gegen Kaufen, Tilgung, Immobilienwert und Verkaufskosten.
Deutschland-spezifische Punkte
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notar und Grundbuch werden im Rechner als Prozentwerte modelliert.
- Bei Maklerprovision unterscheidet der Rechner zwischen Kauf mit und ohne Makler.
- § 23 EStG kann bei nicht selbst genutzten Verkäufen innerhalb von zehn Jahren relevant sein; das Standardmodell nutzt eine 20-jährige Haltedauer.
Für die Details siehe Kaufnebenkosten in Deutschland und die Methodik.
Quellen und Einordnung
Die Seite ist eine Modellrechnung und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Sonderfälle sollten individuell geprüft werden.