Mieten oder Kaufen Formel: So vergleichst du fair

Die Grundidee lautet: Kaufen lohnt sich finanziell, wenn das Nettovermögen im Kauf-Szenario nach der Haltedauer höher ist als im Miet-Szenario. Dafür müssen Immobilienwert, Restschuld, Kaufnebenkosten, Verkaufskosten, Miete, laufende Eigentümerkosten und investiertes Eigenkapital zusammen betrachtet werden.

Die sauberste Formel vergleicht zwei Endwerte nach einer Haltedauer. Du rechnest also nicht nur monatliche Miete gegen monatliche Kreditrate, sondern das Vermögen, das nach zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahren übrig bleibt.

Im Kauf-Szenario startest du mit Kaufpreis, Eigenkapital, Kredit und Kaufnebenkosten. In Deutschland hängen diese Nebenkosten stark vom Bundesland ab, vor allem wegen der Grunderwerbsteuer.

• Kaufnebenkosten = Kaufpreis mal Nebenkostenquote.
• Kreditbetrag = Kaufpreis minus Eigenkapital, sofern Nebenkosten separat bezahlt werden.
• Immobilienwert nach Haltedauer = Kaufpreis mal (1 + Wertentwicklung) hoch Jahre.
• Endwert Kauf = Immobilienwert minus Restschuld minus Verkaufskosten und mögliche Steuern.

Beispiel: Bei 520.000 € Kaufpreis und 10 % Kaufnebenkosten entstehen 52.000 € Kaufnebenkosten. Mit 150.000 € Eigenkapital liegt der anfängliche Kredit bei 370.000 €. Bei 2,5 % jährlicher Wertentwicklung wäre die Immobilie nach 20 Jahren grob 852.081 € wert, vor Restschuld und Verkaufskosten.

Im Miet-Szenario bleibt Kapital frei, das beim Kauf gebunden wäre. Dazu gehören Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Außerdem kann eine monatliche Differenz zwischen Miete und Eigentümerkosten investiert werden.

• Startkapital Miete = Eigenkapital plus Kaufnebenkosten, die beim Kauf gebunden wären.
• Mietkosten = Nettokaltmiete plus Betriebskosten, mit angenommener Mietentwicklung.
• Investierter Überschuss = Differenz zwischen Kaufbelastung und Mietbelastung.
• Endwert Miete = Startkapital plus Überschüsse, jeweils mit Alternativrendite.

Im Beispiel wären 202.000 € nicht in der Immobilie gebunden. Bei 5 % jährlicher Alternativrendite entspräche das nach 20 Jahren rund 535.966 €, noch ohne monatliche Differenzbeträge.

Die Kreditrate ist kein sauberer Ersatz für Wohnkosten. Zinsen sind Kosten, Tilgung ist Vermögensaufbau, und Eigentümer tragen zusätzlich Instandhaltung, Hausgeld, Sonderumlagen oder Modernisierungen. Im Miet-Szenario zählen Nettokaltmiete, Betriebskosten und Mietentwicklung.

In Deutschland hängen Kaufnebenkosten stark vom Bundesland ab. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Außerdem ist die Nettokaltmiete wichtig, weil Betriebskosten und Eigentümerkosten getrennt betrachtet werden sollten.

Die Formel ist transparent, aber die praktische Berechnung ist eine jährliche Fortschreibung: Restschuld sinkt, Miete steigt, Immobilienwert verändert sich, Kapital kann alternativ Rendite erzielen, und Kaufnebenkosten müssen erst aufgeholt werden. Dadurch reichen einfache Daumenregeln oft nicht.

Deshalb ist ein Rechner hilfreich: Nicht weil die Formel geheim wäre, sondern weil die Kombination aus Kreditplan, Kaufnebenkosten, Mietentwicklung und Opportunitätskosten mühsam per Hand zu rechnen ist.