Kurze Antwort
Eine Kreditrate kann höher sein als die Miete und trotzdem Vermögen aufbauen, weil Tilgung Eigenkapital schafft. Sie kann aber auch günstiger wirken, obwohl Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Opportunitätskosten den Vorteil aufheben.
Fairer Vergleich
Vergleiche nicht Monatsrate gegen Monatsmiete, sondern das Nettovermögen nach einer Haltedauer: Immobilie minus Restschuld gegen investiertes Miet-Szenario.
Ein einfaches Monatsbeispiel
Angenommen, eine Wohnung kostet 520.000 €, davon werden 150.000 € als Eigenkapital eingesetzt und 370.000 €finanziert. Die Kreditrate liegt bei 1.725 € pro Monat. Die vergleichbare Nettokaltmiete beträgt 1.450 €.
Die Rate wirkt nur 275 € teurer als die Nettokaltmiete. Rechnet man aber 260 € laufende Kosten und etwa 433 € rechnerische Instandhaltung hinzu, liegt die Kaufbelastung bei rund 2.418 €. Gegenüber Miete plus Betriebskosten von 1.710 € sind das 708 €monatliche Differenz.
Was in der Kreditrate steckt
- Zinsen sind echte Finanzierungskosten.
- Tilgung ist Vermögensaufbau, aber bindet Kapital in der Immobilie.
- Nebenkosten des Kaufs sind in der Rate oft nicht sichtbar.
- Instandhaltung, Hausgeld und Sonderumlagen kommen zusätzlich hinzu.
| Position | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Zinsanteil | echte Finanzierungskosten, kein Vermögensaufbau |
| Tilgungsanteil | baut Vermögen auf, bindet aber Liquidität |
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind nicht in der Rate enthalten |
| Instandhaltung | Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen können das Kauf-Szenario stark verändern |
| Eigenkapital | reduziert Kredit, fehlt aber als alternative Anlage |
So vergleichst du fair in drei Schritten
- Trenne die Rate in Zins und Tilgung. Zins ist Kostenblock, Tilgung ist Vermögensaufbau mit Kapitalbindung.
- Ergänze alle Kaufkosten: Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Hausgeld, Verkaufskosten und Opportunitätskosten des Eigenkapitals.
- Vergleiche nach einer festen Haltedauer das Nettovermögen: Immobilie minus Restschuld gegen Miet-Szenario plus investiertes Kapital.
Was bei Miete oft übersehen wird
Auch Mieten ist nicht kostenlos: Mieten steigen, Betriebskosten verändern sich und die Wohnsituation kann unsicherer sein. Dafür bleibt Eigenkapital flexibler und kann alternativ investiert werden. Genau dort entstehen Opportunitätskosten im Kauf-Szenario.
Warum Deutschland besonders auf Kaltmiete schaut
In Deutschland ist die Nettokaltmiete eine wichtige Vergleichsgröße, weil Betriebskosten und Eigentümerkosten getrennt betrachtet werden sollten. Bei 520.000 € Kaufpreis können außerdem rund 52.000 €oder mehr Kaufnebenkosten entstehen, je nach Bundesland und Maklerfall. Diese Summe taucht in der monatlichen Kreditrate nicht auf.
Weiterdenken
Mieten oder Kaufen Formel
Die wichtigsten Variablen hinter einem fairen Kauf-vs-Miete-Vergleich.
Opportunitätskosten
Warum eingesetztes Eigenkapital mit Alternativrendite verglichen werden sollte.
Kreditrate oder Miete
Warum Kreditrate gegen Miete allein kein vollständiger Vergleich ist.